Alquiler con varios propietarios: cómo liquidarle a cada uno su parte

Una propiedad alquilada con dos o más dueños es más común de lo que parece: los hermanos que heredaron el departamento de los padres, la pareja que se separó y sigue teniendo el inmueble a medias, los socios que compraron juntos para invertir. Para la inmobiliaria que administra, el problema aparece a fin de mes: el inquilino paga un solo alquiler, pero hay que rendirle a cada dueño su parte, con su comisión, sus gastos y su transferencia. En esta guía vemos cómo se reparte, en qué orden se hacen las cuentas para que cierren y qué conviene mostrarle a cada titular.

Cómo se reparte el alquiler entre los dueños

El alquiler es un fruto de la propiedad y, salvo que los dueños acuerden otra cosa, se reparte en proporción a la parte de cada uno. Si la escritura o la declaratoria de herederos no dice otra proporción, las partes se presumen iguales: dos dueños, mitad y mitad; tres hermanos, un tercio cada uno.

Los dueños pueden pactar un reparto distinto (por ejemplo, que uno cobre más porque se hace cargo de las reparaciones). Si es así, dejalo por escrito en el contrato de administración, con el porcentaje de cada uno y con quién es el titular principal, el que firma y con quien hablás en el día a día.

El orden de las cuentas: primero el mes entero, después las partes

El error más frecuente es partir el alquiler al principio y calcular todo dos o tres veces, una por dueño. Parece lo mismo, pero no lo es: la comisión se redondea, y redondear cada parte por separado no da la comisión del mes.

Un ejemplo. Un departamento alquilado en $850.000, con una comisión del 5% que la inmobiliaria redondea a la centena, y tres hermanos dueños por partes iguales.

• Bien hecho: la comisión del mes es $42.500 y el neto del mes, $807.500. Recién ahí se parte: como $807.500 no se divide exacto por tres, a dos titulares les tocan $269.166 y al principal $269.168. Las tres liquidaciones suman exactamente el neto del mes.
• Mal hecho: partir primero ($283.333 por cabeza), calcular el 5% de cada parte ($14.167) y redondear cada una a $14.200. La comisión total queda en $42.600: le cobrás $100 de más a la familia, y la suma de las liquidaciones ya no coincide con el recibo del inquilino.

La regla, entonces: se calcula el mes entero una sola vez —alquiler, comisión, gastos y neto— y después se reparte por porcentaje. Si sobra o falta un peso por el redondeo, va al titular principal, y la suma de las partes tiene que dar siempre el total del mes.

Una liquidación por titular, con su parte línea por línea

Cada dueño tiene que recibir su propia liquidación, no una copia de la de su hermano. Y en esa liquidación conviene mostrar cada línea con su parte: si el documento muestra un arreglo de $130.000 entero, el titular del 50% va a creer que se lo descontaron entero a él, aunque la plata esté bien. Lo más claro es poner su parte en cada renglón y, en letra chica, el importe del mes completo.

La transferencia también va por separado: el neto de cada titular a su propia cuenta. Un pago a un CBU no debería cubrir a dos dueños, porque después no hay forma de demostrar qué le llegó a cada uno.

Gastos, impuestos y comisión

• Gastos de la propiedad (expensas extraordinarias, ABL, reparaciones): se reparten por el porcentaje de cada titular, igual que el alquiler. Repasá cuáles corresponden en qué gastos se descuentan en la liquidación al propietario.
• Gastos de un solo dueño (un adelanto que pidió uno, un trámite personal): no se reparten. Se descuentan sólo de la parte de quien corresponde, o se resuelven por fuera de la liquidación del mes.
• La comisión se calcula sobre el mes entero, como en el ejemplo, y cada titular paga la que corresponde a su porcentaje.
• La factura de la comisión va a nombre de cada titular, por su parte. Dos dueños pueden tener distinta condición frente al IVA —uno responsable inscripto y otro monotributista— y cada factura tiene que respetar la suya. Ante la duda, consultalo con tu contador.

Sucesiones: a quién se liquida

Mientras la sucesión está abierta, depende de lo que haya resuelto el juzgado o lo que hayan acordado los herederos. Si hay un administrador designado, se le liquida a él. Si los herederos acuerdan repartir el alquiler entre ellos, se liquida a cada uno con su parte. En cualquiera de los dos casos, pedí el respaldo por escrito antes de cambiar a quién le transferís.

Paso a paso para cerrar el mes

• Cargá los titulares y su porcentaje en la ficha de la propiedad, y marcá quién es el principal. Los porcentajes tienen que sumar 100.
• Cobrá al inquilino como siempre: el inquilino paga un solo alquiler y recibe un solo recibo.
• Calculá el mes entero: lo cobrado, la comisión, los gastos y el neto, como si hubiera un solo dueño.
• Repartí por porcentaje y asigná el residuo del redondeo al principal.
• Emití una liquidación por titular, con su parte en cada línea.
• Transferí a cada uno a su cuenta y guardá el comprobante junto a su liquidación.

Si querés repasar el armado general de la rendición, está en cómo liquidar un alquiler al propietario.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se reparte el alquiler entre varios dueños?

En proporción a la parte de cada uno, salvo que acuerden otra cosa. Si la escritura o la declaratoria no dice otra proporción, las partes se presumen iguales. El reparto se hace sobre el neto del mes, después de descontar la comisión y los gastos.

¿La comisión se calcula sobre el total o sobre cada parte?

Sobre el total del mes, una sola vez, y después se reparte. Si calculás y redondeás la comisión de cada parte por separado, la suma no da la comisión del mes y las liquidaciones dejan de cuadrar con el recibo del inquilino.

¿Qué pasa con los gastos que son de un solo dueño?

No se reparten: se descuentan sólo de la parte de quien corresponde, o se resuelven por fuera de la liquidación del mes. Los gastos de la propiedad, en cambio, se reparten por el porcentaje de cada titular.

¿Hay que hacerle una liquidación a cada dueño?

Sí. Cada titular recibe su propia liquidación, con su parte en cada línea, su comisión, su factura y su transferencia. El inquilino, en cambio, sigue pagando un solo alquiler y recibiendo un solo recibo.

¿Qué software liquida a cada dueño por separado?

FORUX lo hace de forma nativa: cargás los titulares con su porcentaje, el sistema calcula el mes entero una sola vez y emite una liquidación por titular con su parte en cada línea, también cuando el contrato está en dólares. Que un sistema permita cargar varios dueños no quiere decir que liquide a cada uno: si estás comparando, pedí en la demo que te muestren una propiedad con dos titulares de punta a punta.