Cuánto cobra una inmobiliaria por administrar un alquiler

Si administrás propiedades o estás por darle tu departamento a una inmobiliaria, seguramente te preguntaste cuánto cobra una inmobiliaria por administrar un alquiler. La respuesta honesta es que no hay un número único: la comisión de administración se pacta libremente entre el propietario y la inmobiliaria, y varía según los servicios, la zona y la modalidad de cobro. En esta guía te explicamos qué cubre esa comisión, cómo suele expresarse y qué conviene mirar antes de firmar.

Qué es la comisión de administración y qué cubre

La comisión de administración son los honorarios que la inmobiliaria cobra de forma mensual y recurrente por gestionar el alquiler durante toda la vigencia del contrato. No es un trámite único: es un servicio que se repite mes a mes mientras dure la locación.

En general, esos honorarios cubren tareas como estas:

• Cobranza del alquiler y de las expensas o servicios que correspondan.
• Ajustes por índice (por ejemplo, la actualización pactada del alquiler cuando corresponde según el contrato).
• Liquidación al propietario: calcular cuánto le toca neto después de descontar comisión y gastos.
• Emisión de recibos al inquilino y comprobantes al propietario.
• Gestión de reclamos, seguimiento de pagos atrasados y comunicación entre las partes.

Cuanto más completo es el servicio, más se justifica el honorario. Por eso conviene comparar no solo el número, sino qué incluye.

Cómo se expresa habitualmente

Lo más común es que la comisión de administración se exprese como un porcentaje del alquiler cobrado, aplicado todos los meses. Es importante ser claro en esto: en Argentina no existe un porcentaje fijado por ley para la administración; el valor se acuerda libremente y difiere entre inmobiliarias, según la zona y el nivel de servicio. Desconfiá de quien te presente una cifra como si fuera «oficial» u obligatoria.

Al ser un valor pactado, lo razonable es pedir el número por escrito en el contrato de administración y entender exactamente sobre qué base se calcula.

Sobre lo cobrado o sobre lo pactado

Acá está uno de los puntos más importantes y menos conversados. La comisión puede calcularse de dos maneras:

• Sobre lo pactado: se toma el alquiler del contrato, más allá de cuánto pagó realmente el inquilino ese mes.
• Sobre lo efectivamente cobrado: la comisión se calcula solo sobre la plata que entró de verdad.

La diferencia se nota cuando el inquilino paga parcial o se atrasa. Con «sobre lo cobrado», si un mes entra la mitad, la comisión se calcula sobre esa mitad, lo cual suele ser más justo para el propietario y alinea el incentivo de la inmobiliaria con cobrar bien. Definí este criterio de entrada para evitar discusiones después. Si querés ver cómo impacta en el número final que recibe el dueño, mirá nuestra guía de cómo liquidar un alquiler al propietario.

En FORUX la comisión y el neto se calculan automáticamente en la liquidación al propietario, y podés activar el cálculo sobre lo efectivamente cobrado por propiedad, así los cobros parciales quedan bien reflejados sin hacer cuentas a mano.

Impuestos: depende de la condición fiscal

La comisión de administración es un ingreso de la inmobiliaria y se factura según su condición fiscal. No es lo mismo un monotributista que un responsable inscripto: cambia cómo se emite la factura y si lleva o no IVA discriminado. Por eso el mismo porcentaje puede verse distinto en el comprobante según quién administre.

Si administrás con monotributo, revisá nuestra guía de monotributo y facturación de la comisión inmobiliaria. En cualquier caso, esto no es asesoramiento fiscal: consultá siempre con tu contador para encuadrar bien tu situación.

Cómo ordenar todo esto

Administrar bien no es solo fijar un porcentaje: es cobrar en fecha, ajustar cuando toca, liquidar claro y dejar todo documentado. Tener el cálculo automatizado evita errores y te ahorra horas. Podés probarlo gratis y ver cómo queda la liquidación con tu propia comisión configurada.

Preguntas frecuentes

¿La comisión de administración es lo mismo que el mes que cobran al alquilar?

No. La comisión por la operación (a veces expresada como una parte del contrato al inicio) es un honorario único que se cobra al concretar el alquiler. La comisión de administración es distinta: es mensual y recurrente, y remunera la gestión del alquiler mes a mes durante toda la vigencia del contrato.

¿Se le cobra al propietario o al inquilino?

La comisión de administración normalmente la paga el propietario, porque es él quien contrata el servicio de que le administren la propiedad. Lo habitual es que se descuente directamente de la liquidación mensual, así el dueño recibe el neto ya calculado. Siempre conviene que quede claro por escrito en el contrato de administración.

¿La comisión lleva IVA?

Depende de la condición fiscal de la inmobiliaria. Un responsable inscripto suele discriminar IVA en la factura, mientras que un monotributista no lo discrimina. Como el encuadre cambia según cada caso, lo correcto es confirmarlo con tu contador antes de fijar el número final.