Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler

Que un inquilino se atrase es más común de lo que parece, y casi siempre se resuelve con una conversación y un recordatorio. El problema aparece cuando el atraso se estira y nadie sabe bien cuál es el paso siguiente. Esta guía ordena qué hacer, en qué orden, y qué cosas conviene no hacer nunca por más tentadoras que suenen.

Aclaración necesaria: cada contrato y cada provincia tienen sus particularidades, y los plazos procesales cambian. Nada de lo que sigue reemplaza a un abogado. Sirve para que llegues a esa consulta sabiendo qué preguntar.

Primero: distinguir un atraso de un incumplimiento

No es lo mismo el inquilino que paga cuatro días tarde todos los meses que el que dejó de pagar hace tres. El primero es un problema de proceso: le falta un recordatorio, un medio de pago más cómodo o una fecha que le cierre mejor. El segundo es un problema de contrato.

Antes de escalar, conviene tener a mano tres datos concretos:

• Cuánto debe exactamente, separando alquiler, expensas, servicios y punitorios.
• Desde cuándo, mes por mes, no «hace un tiempo».
• Qué se le reclamó y cuándo, con constancia de que le llegó.

Sin esos tres datos cualquier reclamo se vuelve una discusión de memoria contra memoria, y ahí siempre pierde quien administra.

El contrato manda: mora y punitorios

Lo primero es releer el contrato. En general se pacta a partir de qué día se considera que el pago entró en mora y qué interés punitorio corre desde entonces. Si el contrato lo previó, ese interés se aplica según lo acordado; si no dice nada, el reclamo se vuelve más difícil de sostener.

Un detalle que genera muchas discusiones: los punitorios se calculan hasta el día en que la persona efectivamente paga, no hasta el día en que se emitió el recibo. Si el recibo se hizo el 10 y el inquilino pagó el 25, esos quince días también corren. Lo desarrollamos en la guía de intereses punitorios por mora en el alquiler.

La intimación por escrito

Cuando el atraso deja de ser un olvido, el paso habitual es intimar por escrito. La forma exacta y los plazos dependen de lo que diga el contrato y de la normativa aplicable, y es el momento en el que conviene tener asesoramiento profesional, porque una intimación mal hecha puede complicar los pasos siguientes.

Más allá de la forma, lo que casi siempre se necesita es lo mismo: el detalle de la deuda discriminada por concepto y período, la constancia de que la comunicación llegó, y un plazo claro para regularizar. Todo lo que después se vaya a reclamar tiene que estar respaldado desde el primer día.

Lo que no hay que hacer

Existe la tentación de acelerar las cosas por la vía rápida. Conviene saber que esas vías suelen volverse en contra de quien las usa:

• Cortar servicios (agua, luz, gas) para forzar el pago.
• Cambiar la cerradura o impedir el ingreso del inquilino.
• Sacar las cosas de la vivienda sin orden judicial.
• Retener el depósito imputándolo por cuenta propia a los meses impagos, si no está previsto así.

Son acciones que pueden generar responsabilidad para el propietario o la inmobiliaria, y que en un juicio posterior suelen jugar del lado del inquilino. Por incómodo que sea, el camino es el formal.

Cuándo escala a lo judicial

Si la intimación no destraba nada, el paso siguiente es la vía judicial, que puede incluir el reclamo de la deuda y, según el caso, el desalojo. Los plazos y los requisitos varían mucho según la jurisdicción y el tipo de contrato, así que este es terreno de abogado, sin atajos.

Lo que sí depende de vos es llegar con la carpeta ordenada: contrato firmado, garantías, recibos emitidos, detalle de la deuda mes por mes y las comunicaciones enviadas. Un expediente prolijo acorta tiempos; uno improvisado los alarga.

Cómo evitar llegar hasta acá

La mayoría de los casos graves empezaron como atrasos chicos que nadie miró a tiempo. Tres cosas ayudan más que cualquier cláusula:

• Mirar la mora temprano: saber al día siguiente del vencimiento quién no pagó, no a fin de mes.
• Avisar siempre igual: un recordatorio previsible funciona mejor que un reclamo esporádico y áspero.
• Elegir bien la garantía, que es lo que sostiene el contrato cuando todo lo demás falla. Ver tipos de garantías para alquilar.

Y dejar registro de todo, siempre. La deuda que no está documentada, en la práctica, no existe.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar el depósito para cubrir los meses que no pagó?

Depende de lo que se haya pactado. El depósito tiene una finalidad definida en el contrato y suele estar pensado para responder por daños o por deudas al finalizar la locación, no para ir descontando meses corrientes. Imputarlo por cuenta propia antes de tiempo puede dejarte sin respaldo justo cuando más lo necesitás. Ver la guía de depósito de garantía.

¿Desde qué día puedo cobrar punitorios?

Desde el día que fije el contrato. Es una de esas cláusulas que casi nadie mira al firmar y todos releen cuando hay un atraso. Si el contrato no previó punitorios, reclamarlos después es mucho más difícil.

¿Conviene aceptar un plan de pagos?

Muchas veces sí, sobre todo si el inquilino tiene voluntad de pagar y el problema es de flujo. Lo importante es que quede por escrito: cuánto, en cuántas veces, en qué fechas y qué pasa si se incumple. Un acuerdo verbal suele terminar en una discusión sobre qué se había acordado.

Cómo lo resuelve FORUX

El seguimiento de la mora es, sobre todo, un problema de información al día. En FORUX cada inquilino tiene su estado de deuda con el detalle por mes y por concepto, los punitorios se calculan hasta la fecha real de pago y cada cobro deja su recibo. Cuando hay que reclamar, el detalle ya está armado.