Alquiler en dólares: cómo cobrarlo, calcular la mora y liquidarlo al propietario

Desde el DNU 70/2023, la moneda del alquiler se acuerda libremente entre las partes, y los contratos en dólares volvieron a ser habituales, sobre todo en locales comerciales, oficinas y propiedades de alto valor. Pactarlo es fácil; administrarlo, no tanto. El problema aparece cuando en el mismo mes conviven el alquiler en dólares con expensas, ABL o servicios en pesos, y hay que cobrar, calcular la mora y liquidarle al propietario sin mezclar las dos monedas. En esta guía vemos cómo hacerlo de punta a punta.

Se puede pactar en dólares, y se cobra en dólares

Con la desregulación, el contrato puede fijar el alquiler en pesos o en moneda extranjera. Si dice dólares, lo que se cobra son dólares: el inquilino no puede pagar en pesos por su cuenta, salvo que el contrato lo permita o que el propietario lo acepte. Si van a aceptar pesos, el contrato tiene que decir con qué cotización y de qué día (por ejemplo, dólar MEP o BNA vendedor del día anterior al pago). Sin esa cláusula, cada pago en pesos se vuelve una discusión. El marco general está en la guía de la ley de alquileres y el DNU 70/2023; los aspectos impositivos, consultalos con tu contador.

¿Se ajusta un alquiler en dólares?

Se puede pactar cualquier ajuste, pero los índices argentinos (ICL, IPC, UVA) miden la inflación en pesos. Aplicárselos a un monto en dólares mezcla dos protecciones contra la misma inflación, y casi nunca tiene sentido. Lo habitual en un contrato en dólares es un monto fijo durante todo el plazo o un aumento fijo pactado (por ejemplo, un porcentaje por año). Si el contrato sí ajusta, el cálculo es el mismo que en pesos: un coeficiente que multiplica el alquiler vigente.

Dos monedas en el mismo mes: nunca se suman

Lo más común es un alquiler en dólares con expensas y servicios en pesos. La regla de oro es que cada moneda va por su carril:

• La deuda se lleva por moneda. El inquilino debe US$1.200 y $185.000, no "US$1.200 más pesos convertidos". Sumar las dos cosas en un solo número es el origen de casi todos los errores.
• Cada cobro es en una moneda y salda cargos de esa moneda. Si el inquilino paga los dólares hoy y los pesos la semana que viene, el alquiler queda pagado y los servicios siguen pendientes. Un pago en pesos no cancela una deuda en dólares, salvo que se haya pactado la conversión.
• El recibo muestra cada moneda por separado, con su total. Un recibo que dice "Total: 1.385.000" sin moneda no le sirve a nadie.
• La deuda que pasa al mes siguiente conserva su moneda. Si quedaron US$300 sin pagar, en el mes siguiente siguen siendo US$300, no su equivalente en pesos del día.

Mora: en la moneda del cargo que se pagó tarde

El interés punitorio se calcula sobre lo que se pagó tarde y en esa misma moneda. Si el alquiler en dólares se pagó con 10 días de atraso y los servicios en pesos se pagaron a tiempo, la mora es en dólares y sobre el alquiler, no sobre el total del mes. En pesos se suele redondear al peso; en dólares conviene llevar centavos, porque un dólar vale más de mil pesos y redondearlo cambia el resultado. Cómo se calcula en general está en la guía de intereses punitorios por mora.

Comisión y liquidación al propietario

• La comisión se calcula en la moneda de lo cobrado. El 5% de US$1.200 son US$60, y se descuentan de los dólares, no de los pesos.
• Si tu comisión es un monto fijo en pesos, en un contrato en dólares conviene pasarla a porcentaje: un monto en pesos descontado de una rendición en dólares obliga a convertir todos los meses, y la cuenta deja de ser verificable.
• Una liquidación por moneda. El propietario recibe una liquidación en dólares (alquiler menos comisión) y, si hubo movimientos en pesos que le corresponden, otra en pesos. Cada neto se transfiere o se entrega en su moneda.
• El redondeo también es por moneda. Redondear la comisión a la centena tiene sentido en pesos; en dólares, US$428 redondeado a US$400 es un error de casi 30 dólares.

Paso a paso para un mes con dos monedas

• Cargá cada concepto con su moneda: el alquiler en dólares, las expensas y los servicios en pesos.
• Registrá cada cobro en la moneda en que entró, y si se aceptó una conversión, dejá anotada la cotización usada.
• Calculá la mora por moneda, sobre lo que se pagó tarde.
• Liquidá por moneda: comisión y neto en dólares por un lado, en pesos por el otro.
• Pasá al mes siguiente lo impago en su moneda, sin convertir.

Preguntas frecuentes

¿Se puede alquilar en dólares en Argentina?

Sí. Desde el DNU 70/2023 la moneda se acuerda libremente entre las partes, y si el contrato está en dólares, el pago se hace en dólares salvo que se pacte otra cosa. Conviene dejar escrito qué cotización se usa si se acepta un pago en pesos.

¿Se puede ajustar un alquiler en dólares por ICL o IPC?

Se puede pactar, pero casi nunca tiene sentido: esos índices miden la inflación en pesos. Lo habitual en un contrato en dólares es un monto fijo o un aumento fijo pactado.

Si el inquilino paga en pesos, ¿qué cotización se usa?

La que diga el contrato. Si el contrato no dice nada, el inquilino no puede imponer el pago en pesos, y si el propietario lo acepta, conviene acordar por escrito la cotización y el día (por ejemplo, dólar MEP o BNA vendedor del día anterior).

¿Cómo se calcula la mora en un alquiler en dólares?

En dólares y sobre lo que se pagó tarde. Si en el mismo mes hay servicios en pesos pagados a tiempo, no generan mora. Cada moneda tiene su propia cuenta.

¿Qué software administra alquileres en dólares y en pesos a la vez?

FORUX lleva contratos, cobranzas, mora, recibos y liquidaciones en pesos y en dólares, cada moneda por separado: el punitorio sale en la moneda del cargo, la deuda impaga pasa al mes siguiente en su moneda y el propietario recibe una liquidación por moneda. Funciona igual cuando la propiedad tiene varios dueños. Si estás comparando sistemas, probá en la demo un mes con el alquiler en dólares y los servicios en pesos.