Software para administrar alquileres en Argentina: cómo elegir y qué opciones hay

Cuando administrás pocas propiedades, una planilla de Excel o un cuaderno alcanza. El problema aparece cuando la cartera crece: cada mes hay que recalcular ajustes, cruzar pagos, liquidarles a los propietarios y responder reclamos. En ese punto conviene evaluar un software para administrar alquileres. Esta guía ordena las opciones que existen en Argentina y, más importante, los criterios que de verdad separan a una de otra. Casi todas dicen lo mismo en la portada, y las diferencias aparecen recién en el mes tres, cuando hay que liquidar.

Aclaración de entrada: esta página la publica FORUX, que es uno de los sistemas que aparecen más abajo. No vamos a fingir neutralidad. Lo que sí podemos hacer es describir a los demás por lo que ellos mismos publican, decir para quién FORUX no sirve y darte los criterios para que compares por tu cuenta.

Cuándo el Excel deja de alcanzar

El Excel es barato y flexible, pero no fue pensado para gestionar contratos vivos. A medida que sumás propiedades aparecen los mismos problemas:

• Errores de cálculo: un ajuste por índice mal copiado o una fórmula pisada cambia el monto de un alquiler sin que nadie lo note.
• Ajustes a mano: cada contrato ajusta en su fecha y con su índice, y recalcularlos uno por uno es tedioso y propenso a equivocaciones.
• Pagos parciales: el inquilino que paga una parte obliga a imputar, arrastrar la deuda y explicarle al propietario por qué cobra menos.
• Reclamos difíciles de responder: cuando alguien pregunta «por qué me cobrás esto», reconstruir el historial en una planilla lleva tiempo.
• Falta de trazabilidad: no queda registro de quién cambió qué ni cuándo, y si el archivo se pierde, se pierde la contabilidad.

El punto de quiebre suele ser la combinación de tres cosas: ajustes con fechas distintas por contrato, pagos parciales y liquidaciones que le tenés que explicar a un tercero. Cuando aparecen las tres juntas, la planilla empieza a costar más tiempo del que ahorra.

Primero: qué tipo de usuario sos

Es la pregunta que más ordena la búsqueda, porque estos productos están construidos para necesidades bastante distintas:

• Propietario particular con uno a cinco inmuebles propios. Necesitás poco: ajustar bien, emitir el recibo y saber quién te debe.
• Inmobiliaria o administrador que administra propiedades de terceros. Acá aparece lo que de verdad cuesta: la liquidación al propietario, la comisión, la rendición de cuentas.
• Inmobiliaria con venta además de alquiler. Necesitás también la parte comercial: cartera, pedidos, publicación en portales. Es otro producto, y muchas veces son dos sistemas distintos.

Elegir un sistema de la categoría equivocada es el error más caro, porque se descubre tarde.

Los criterios que separan a un sistema de otro

Todos dicen «ajuste automático» y «liquidaciones». Estas son las preguntas concretas que hacen la diferencia:

1. Los índices, y de dónde salen

No alcanza con que soporte ICL. Preguntá si el índice se sincroniza solo desde la fuente oficial o si alguien lo carga a mano, qué pasa cuando el índice todavía no se publicó, y si podés tener contratos con índices distintos conviviendo. Si administrás cartera vieja, esto último no es opcional. El detalle de la cuenta está en cómo calcular el ajuste ICL de un alquiler.

2. Sobre qué se calcula la comisión

La pregunta es si la comisión se calcula sobre lo pactado o sobre lo efectivamente cobrado. Cuando el inquilino paga parcial, la diferencia es real y se la explicás al propietario todos los meses. Ver comisión inmobiliaria por administración.

3. Qué pasa cuando la propiedad tiene dos dueños

Es más común de lo que parece —herencias, sociedades, matrimonios— y es donde muchos sistemas se quedan cortos: liquidan una sola vez y el reparto queda a mano en una planilla. Preguntá si emite una liquidación por titular, con su porcentaje ya aplicado. En qué orden se hacen las cuentas para que cierren está en alquiler con varios propietarios.

4. Cómo calcula los punitorios

Si los calcula hasta la fecha de emisión del recibo o hasta el día en que la persona efectivamente pagó. Parece un detalle y es la diferencia entre cobrar la mora o discutirla. Ver intereses punitorios por mora.

5. Qué ve el propietario y qué ve el inquilino

Un portal para cada rol baja muchísimo el volumen de llamados. Preguntá si el propietario ve sus liquidaciones sin pedírtelas y si el inquilino ve su deuda al día.

6. Multimoneda

Si tenés algún contrato en dólares, verificá que el sistema lo trate como moneda de verdad y no como un número suelto: la comisión, la liquidación y el saldo tienen que cerrar por moneda, sin mezclarse. Qué mirar en un mes con el alquiler en dólares y los servicios en pesos está en alquiler en dólares.

7. Cómo cargás tu cartera, y qué pasa el día que te querés ir

Preguntá cómo se importa la cartera que ya tenés y cuánto acompañamiento hay para hacerlo. Y preguntá si podés exportar tus datos y en qué formato: es incómodo preguntarlo al comprar y es lo primero que vas a querer si el producto no funciona.

Qué opciones hay en Argentina

Un mapa del mercado local, descrito según lo que cada empresa publica en su propio sitio (consultado entre septiembre y octubre de 2026; Llavego, Alhia, BAUP, Ubiquo, Inmosoft, Inmu, ALTOR, Xintel y KiteProp, el 25 de octubre). Los precios y las funciones cambian seguido: verificá en la fuente antes de decidir.

• Barreeo — apunta a inmobiliarias y administradores. Publica aumentos por IPC e ICL, liquidación a propietarios, punitorios, portal para el inquilino, recordatorios por WhatsApp y carga de contratos con IA. Publica sus precios por cantidad de alquileres.
• Krenta — apunta a inmobiliarias. Publica liquidación por propietario, carga de contratos con IA, avisos por WhatsApp y email, facturación electrónica, caja e incidentes, con usuarios ilimitados. Publica sus precios por cantidad de contratos.
• Rentaloop — apunta a inmobiliarias. Publica ajustes automáticos por ICL, IPC y UVA, liquidaciones a propietarios, facturación electrónica y carga de contratos con IA. Publica sus precios.
• mialquiler.ar — va desde un alquiler hasta una cartera mediana. Subís el PDF del contrato y lo estructura con IA. Es el que publica más índices: además de IPC e ICL lista UVA, CER, CAC, IS, IPIM y Casa Propia. Liquidaciones agrupadas por propietario. Publica sus precios por cantidad de contratos.
• Tus Alquileres — apunta a inmobiliarias. Publica recibos y liquidaciones, punitorios fijos o por porcentaje, facturación electrónica, mensajería masiva por WhatsApp y contratos en dólares con cotización diaria. No publica precios: hay que pedir una demo.
• SimpleProp — cubre alquileres y administración de consorcios y barrios privados. Ajustes por ICL e IPC, liquidación al propietario con honorarios descontados, portal del inquilino y tesorería. Publica sus precios, con un plan gratuito.
• Rents — está hecho para el propietario que se autoadministra, no para inmobiliarias. Ajusta por ICL, IPC y Casa Propia, genera contratos y recibos, importa facturas de servicios y tiene portal para el inquilino. Es gratuito, sin límite de propiedades.
• Llavego — apunta a inmobiliarias, martilleros y administradores. Publica aumentos por ICL, IPC, UVA y CER, carga de contratos con IA desde el PDF, cobranza por WhatsApp, factura ARCA, contratos en dólares, portales para propietarios e inquilinos y usuarios ilimitados. Publica sus precios.
• Alhia — apunta a inmobiliarias y administradores, también de consorcios. Publica cotitulares con su porcentaje, cada uno con su cuenta corriente y su liquidación, contratos en pesos o en dólares que se cobran y se rinden en su moneda, ajustes por ICL, IPC, Casa Propia o porcentaje, portales para propietario e inquilino y factura de honorarios ARCA. Publica sus precios.
• BAUP — apunta a inmobiliarias que administran alquileres. Publica ajustes por ICL, IPC, UVA, CER y Casa Propia, varios propietarios por contrato, contratos en dólares, alta del contrato con IA desde el PDF, portales para inquilinos y propietarios y factura ARCA. Publica sus precios.
• Ubiquo — apunta a inmobiliarias. Publica ajustes por ICL, IPC y Casa Propia, liquidación a propietarios, carga de contratos con IA, avisos por WhatsApp, factura ARCA y firma electrónica, y suma un CRM comercial y páginas web. Publica sus precios.
• Inmosoft — de los más veteranos (más de 25 años en el sector). Se usa como programa de Windows y también en la web. Publica ajustes por ICL, IPC, Casa Propia, CER y UVA, liquidaciones a propietarios, factura ARCA, envío por WhatsApp y módulos de consorcios, alquileres temporales y ventas. Publica sus precios.
• Inmu — junta administración de alquileres, web de la inmobiliaria y CRM. Publica aumentos por ICL, IPC, Casa Propia, CER y UVA, cobranzas, recibos y liquidaciones a propietarios, y en su plan más grande hace la carga inicial por vos. Publica sus precios.
• ALTOR y Xintel — suites que nacen del lado comercial: CRM, difusión a portales (Xintel publica más de 20), sitio web y asistentes con IA, con un módulo de administración de alquileres. ALTOR publica ajustes por ICL e IPC. Ninguno de los dos publica precios: cotizan a pedido.
• Tokko Broker y KiteProp — son otra categoría: CRM inmobiliarios centrados en la operación comercial —contactos, oportunidades, publicación en portales—, muy difundidos en la región. KiteProp suma un módulo de alquileres con ajuste por ICL e IPC y liquidación al propietario. Si tu problema es vender, mirá acá; si es administrar la cartera de alquileres mes a mes, compará también con los de arriba.
• Sistemas de escritorio de larga trayectoria en el mercado argentino. Suelen ser muy completos en gestión y más rígidos para trabajar desde varios lugares o desde el celular.
• Excel — sigue siendo el competidor más usado, y para tres o cuatro contratos funciona. Deja de funcionar cuando aparecen los ajustes con fechas distintas, los pagos parciales y las liquidaciones.

La tabla

FORUX y los productos de alquileres de la lista, cruzados contra los criterios de arriba. Tokko y KiteProp quedan afuera porque son otra categoría. «No publicado» no quiere decir que no lo haga: quiere decir que la empresa no lo afirma en su sitio, y que si te importa tenés que preguntarlo en la demo.

Dónde encaja FORUX

FORUX está construido alrededor de la administración de alquileres de terceros: índices sincronizados a diario, comisión configurable por propiedad y calculable sobre lo efectivamente cobrado, liquidación por titular cuando la propiedad es compartida, punitorios a la fecha real de pago, portales separados para propietarios e inquilinos, y contabilidad multimoneda. Además tiene un módulo comercial para la parte de venta y alquiler, con publicación a Mercado Libre y web propia, para las inmobiliarias que no quieren dos sistemas.

Para quién no es: si tenés un solo inmueble propio y un inquilino que paga puntual, FORUX es más sistema del que necesitás. Y si tu problema es exclusivamente vender —captación, seguimiento de compradores, portales— hay CRMs comerciales más especializados en eso.

Dónde otros ganan. Una comparativa en la que uno gana en todo no le sirve a nadie, así que acá van los casos concretos en los que no elegirías FORUX: si administrás consorcios o barrios privados además de alquileres, SimpleProp, Inmosoft y Alhia cubren ese terreno y FORUX no lo toca. Si tu contrato ajusta por CER, CAC, IS o IPIM, mialquiler.ar los trae listos mientras que en FORUX entrarían como índice personalizado. Si sos un propietario con pocas unidades y el presupuesto manda, Rents es gratis. Y si lo que te destraba el día es subir el PDF del contrato y que la IA lo cargue sola, eso lo publican Barreeo, Krenta, Rentaloop y mialquiler.ar; en FORUX el contrato se carga a mano.

Cómo probar en serio

Casi todos ofrecen prueba gratis. El error habitual es entrar, mirar las pantallas y salir. Una prueba que sirve hace esto:

• Cargá un contrato real, con su índice y su fecha de ajuste, no uno inventado prolijo.
• Cargá el caso complicado: el que paga parcial, el que tiene dos dueños, el que está en dólares. Los sistemas se rompen ahí, no en el caso simple.
• Llegá hasta la liquidación y mirá si el número que da es el que vos hubieras puesto a mano.
• Mirá el PDF que le vas a mandar al propietario. Es lo que él va a juzgar.

Si el sistema aguanta tu peor contrato, aguanta el resto. FORUX se puede probar gratis 14 días con tu propia cartera, y los planes están en precios.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el mejor software para administrar alquileres en Argentina?

No hay uno solo: depende de tu perfil. Si sos un propietario particular con pocas unidades, Rents es gratis y alcanza. Si administrás alquileres de terceros y lo que más tiempo te ahorra es cargar el contrato desde el PDF con IA, lo publican Barreeo, Krenta, Rentaloop, mialquiler.ar, Llavego, Ubiquo y BAUP. Si tenés propiedades con varios dueños o contratos en dólares, Alhia y FORUX publican la liquidación por titular, BAUP publica varios propietarios por contrato, y los tres publican contratos en dólares; FORUX suma además la parte comercial sobre la misma ficha de la propiedad. Si también administrás consorcios, mirá SimpleProp, Inmosoft o Alhia. Y si tu negocio es sobre todo vender, un CRM comercial como Tokko Broker o KiteProp.

¿Sirve seguir con Excel?

Para pocos contratos, sí. El punto de quiebre suele ser la combinación de tres cosas: ajustes con fechas distintas por contrato, pagos parciales que hay que imputar, y liquidaciones que le tenés que explicar a un tercero. Cuando aparecen las tres juntas, la planilla empieza a costar más tiempo del que ahorra.

¿Es difícil cargar mi cartera existente?

No debería serlo. Un buen sistema te deja importar tu cartera existente y cargar el histórico por propiedad. Lo ideal es empezar con unas pocas propiedades durante la prueba gratis y confirmar que los números coinciden antes de pasar todo.

¿Conviene un sistema que además haga la parte de venta?

Si hacés las dos cosas, tener todo junto evita cargar la misma propiedad dos veces. Si sos puramente administración, un sistema con módulo comercial que no vas a usar no te suma.

¿Cuánto salen estos sistemas?

Varios publican sus precios en el sitio y suelen escalar por cantidad de contratos administrados. Como en Argentina se actualizan seguido, el número que veas en cualquier comparativa —incluida esta— puede estar desactualizado: entrá a cada sitio antes de decidir.

¿Necesito instalar algo?

En los sistemas en la nube, no: se usan desde el navegador, sin instalar programas ni servidores, y los datos quedan respaldados. Los sistemas de escritorio sí se instalan en una computadora.